Arealregistrering i almene boligafdelinger: sådan gør I

Hurtige indblik

De fleste almene boligafdelinger kender deres udearealer på fornemmelsen. Der ligger en tegning i et ringbind, og der ligger et regneark med tal, ingen længere kan kilde. Imens er stisystemet lagt om, og der er kommet flere p-pladser til. Alligevel er det de gamle tal, der bruges, når driftsbudgettet lægges, og når den grønne drift skal i udbud.

Arealregistrering med drone lukker det hul. En enkelt flyvning giver et geometrisk korrekt ortofoto af hele afdelingen. Oven på det kort tegnes hver arealtype op, så græs, belægning, stier, parkering og tagflader står med et målt tal. Derfra er det ikke længere et skøn, men et grundlag.

Indhold

• Hvorfor arealtallene sjældent passer
• Hvad et ortofoto kan, som en tegning ikke kan
• Sådan foregår en arealregistrering
• Arealdata i driftsbudgettet
• Udbud af grøn drift og vinterbekæmpelse
• Hvad den samme flyvning ellers kan bruges til
• Fra leverance til levende kortgrundlag
• Tre veje til opmålte arealdata
• Sådan kommer I i gang
• Ofte stillede spørgsmål (FAQ)
• Læs også

Hvorfor arealtallene sjældent passer

Arealtal forældes stille. Ingen sender en besked, når en cykelsti bliver bredere, eller når et bed bliver til flisebelægning. Ændringen sker i en enkelt sag, og tegningen bliver ikke rettet bagefter.

Derfor arbejder mange driftsorganisationer med tre kilder, der ikke stemmer. Der er den gamle opmåling, der er kommunens kortudsnit, og der er entreprenørens egen optælling. Ingen af dem er forkerte af ond vilje. De er bare målt på forskellige tidspunkter og efter forskellige regler.

Det koster to steder. Budgettet bliver upræcist, fordi enhedsprisen ganges med et forkert antal kvadratmeter. Og udbuddet bliver svært at sammenligne, fordi hver tilbudsgiver regner på sit eget grundlag. Til gengæld er begge dele til at rette, når arealerne først er målt ordentligt.

Hvad et ortofoto kan, som en tegning ikke kan

Et almindeligt luftfoto er taget skråt eller fra en enkelt position. Derfor er afstande i billedet ikke ens overalt. Et ortofoto er rettet op og lagt ind i et koordinatsystem. Det betyder, at to punkter i kortet har den afstand, de også har på jorden.

Forskellen på luftfoto og ortofoto

Et luftfoto kan man se på. Et ortofoto kan man måle i. Det er hele forskellen, og den er afgørende for driften. Med et ortofoto kan arealer beregnes direkte, og kortet kan lægges ind i den kortplatform, organisationen allerede bruger. Vil I se selve arbejdsgangen trin for trin, er den beskrevet i vores guide til ortofoto med drone.

Nøjagtigheden ligger på centimeterniveau, når flyvningen er planlagt til formålet. Det er rigeligt til arealregistrering af udearealer. Det er ikke det samme som en landinspektørs skelopmåling, og den skelnen er værd at holde fast i over for både bestyrelse og tilbudsgivere.

Sådan foregår en arealregistrering

Selve opgaven er kortere, end de fleste tror. En almindelig boligafdeling flyves på nogle timer. Efterbehandlingen tager typisk længere tid end flyvningen.

Fra flyvning til opmålte polygoner

Dronen flyver et planlagt mønster over afdelingen. Billederne sys sammen til ét ortofoto, som rettes op og placeres i koordinatsystemet. Derefter tegnes arealpolygoner oven på kortet. Hver polygon får en type og et areal, og summen bliver afdelingens arealoversigt.

Hvad der bliver målt op

I en almen afdeling er det som regel de samme kategorier, der går igen. Græs og beplantning hører til den grønne drift. Kørebaner, p-pladser, stier og fortove hører til vinterdriften. Tagflader og øvrige bygningsflader bruges til vedligeholdelsesplanen. Endelig er der de arealer, ingen skal røre, og de er lige så vigtige at have med.

Arealdata i driftsbudgettet

Et driftsbudget er i praksis en række enhedspriser ganget med et areal. Er arealet forkert, er budgettet forkert. Det gælder begge veje, og begge veje er ubehagelige. Enten betales der for meget år efter år, eller også kommer regningen som tillæg midt i kontraktperioden.

I den almene sektor er der samtidig en klar opdeling af, hvilken kasse der betaler. Almindelig vedligeholdelse hører under konto 115 og afholdes løbende. Planlagt vedligeholdelse og fornyelse hører under konto 116 og dækkes af henlæggelser. BL, Danmarks Almene Boliger beskriver sondringen og reglerne om henlæggelser. En opmåling, der skal bruges til den langsigtede plan, hører derfor et andet sted hen end en akut udbedring.

Arealdata gør også henlæggelserne lettere at forsvare. Når tagflader og belægninger er målt op, kan levetid og udskiftningsbehov regnes på faktiske arealer. Molio udgiver et uafhængigt prisgrundlag for driftsrutiner og vedligehold, som mange bruger som reference. Selve beløbene fremgår ikke af siden, men princippet er klart nok: enhedsprisen skal ganges med et tal, der holder.

Udbud af grøn drift og vinterbekæmpelse

Et udbud står og falder med grundlaget. Får tre tilbudsgivere det samme målte kort, kan tilbuddene sammenlignes direkte. Får de en tegning med håndskrevne rettelser, prissætter de deres egen usikkerhed. Det er sjældent til bygherrens fordel.

Vinterbekæmpelse er det tydeligste eksempel. Kontrakten afregnes efter areal, og arealet skal være målt, før udbuddet sendes ud. Timingen er også vigtig, og den har vi beskrevet særskilt i artiklen om, hvornår arealerne skal være målt op til vinterudbuddet. Selve leverancen hedder et vinterkort til udbud af vinterbekæmpelse. Den grønne drift følger samme logik, blot med et andet sæt kategorier. Læs mere om, hvorfor grønne arealer kræver opdaterede data.

Hvad den samme flyvning ellers kan bruges til

Mobiliseringen er en fast omkostning. Derfor giver det mening at bruge besøget til mere end ét formål. Billederne fra en kortlægningsflyvning kan også vise tagfladernes tilstand ovenfra.

Her er det værd at holde to ting adskilt. En tagvurdering med drone bygger på almindelige billeder og viser det synlige: revner, løse eller manglende tagsten, bobler i tagpap og defekte inddækninger. Skal tagflader og tagrender inspiceres nærmere, er det en opgave for sig. Termisk inspektion er noget andet. Den viser kuldebroer, fejlisolering og vand under tagpappet, altså det, øjet ikke kan se.

De to ting kan ikke flyves samtidig. Visuelle billeder kræver dagslys, mens termisk kræver temperaturforskel og typisk flyves i timerne før solopgang eller i den kolde årstid. Til gengæld kan begge dele aftales under samme opgave, og så deles udgiften til at møde op.

Det er også her, dokumentationskravet melder sig. Almene afdelinger skal hvert femte år have vedligeholdelses- og fornyelsesplanen gransket eksternt, og granskningen gennemgår 20 udvalgte bygningsdele. Det fremgår af Landsbyggefondens beskrivelse af ekstern granskning. Hvilken dokumentation der konkret skal ligge klar, har vi samlet i artiklen om ekstern granskning.

Fra leverance til levende kortgrundlag

En PDF-rapport er et øjebliksbillede. Den er fin til en forsikringssag og utilstrækkelig til drift. Spørgsmålet er derfor ikke, hvad der leveres efter flyvningen, men hvor dataene bor bagefter.

I B3DCloud ligger ortofoto, arealregistrering, inspektionsbilleder og vinterkort samlet ét sted. Driftsmedarbejderne åbner det i en browser, og der skal hverken installeres software eller kunne GIS. Flyves der igen, opdateres grundlaget, og den forrige version bliver ved med at ligge der som historik.

Skal kortet ind i organisationens egen kortplatform, kan ortofotoet bruges som baggrundslag, og arealpolygonerne kan følge med. Det er beskrevet nærmere under dronekort som GIS-kort og i artiklen om GIS-integration med dronedata. Hvor langt integrationen kan gå ind i et konkret FM-system, afhænger af det enkelte system og skal afklares fra sag til sag.

Tre veje til opmålte arealdata

Der er reelt tre måder at komme fra skøn til målte arealer. De koster og leverer ikke det samme.

Prisen afhænger af areal, antal bygninger og hvilke leverancer der skal med. Til 2D- og 3D-kortlægning ligger niveauet på 5.000-10.000 kr., og beløbet dækker kun selve droneflyvningen. Efterbehandling, arealregistrering og platform prissættes særskilt. Kontakt os, hvis I vil have et konkret bud på jeres afdeling.

Sådan kommer I i gang

Rækkefølgen betyder mere end valget af system. Data først, system bagefter.

1. Vælg én afdeling. Gerne en, hvor grundlaget er kendt dårligt, og hvor der snart skal udbydes.
2. Aftal, hvad der skal måles op. Grøn drift, vinterdrift og tagflader har hver deres kategorier.
3. Flyv og få arealerne tegnet op. Én flyvning dækker som regel hele afdelingen.
4. Hold de nye tal op mod de gamle. Afvigelsen er selve forretningscasen, og den er nem at vise en bestyrelse.
5. Beslut, hvor dataene skal bo. Et fælles kortgrundlag er kun værd noget, hvis driften kan finde det.
6. Rul ud afdeling for afdeling. Læg genflyvning ind i planen, så grundlaget ikke forældes igen.

Den almene sektor har prøvet digitale driftsværktøjer før. AlmenNet afprøvede allerede i 2017 digital planlægning af ejendomsdriften. Erfaringen derfra er, at værktøjet sjældent er problemet. Grundlaget er.

Ofte stillede spørgsmål (FAQ)

Hvor nøjagtige er arealer målt fra drone?

Nøjagtigheden ligger på centimeterniveau, når flyvningen er planlagt til arealregistrering. Det er rigeligt til driftskontrakter og budgetter.

Det er derimod ikke en matrikulær opmåling. Skal skel fastlægges juridisk, er det en landinspektøropgave.

Hvor ofte skal arealerne måles op igen?

En genflyvning hvert andet til tredje år holder grundlaget aktuelt i en afdeling med almindelig aktivitet. Er der anlægsarbejde i gang, giver det mening at flyve før og efter.

Det vigtigste er at lægge genflyvningen ind i planen. Ellers forældes grundlaget på præcis samme måde som den tegning, det afløste.

Skal beboerne varsles før en droneflyvning?

Ja, en kort varsling er god praksis, og den fjerner de fleste henvendelser på forhånd. Skriv, hvornår der flyves, hvorfor, og hvad billederne skal bruges til.

Kortlægningen flyves lodret ovenfra, og formålet er arealer og flader. Vinduer og altaner er ikke det, opgaven handler om.

Kan arealdataene bruges i vores eget kortsystem?

Ja. Ortofotoet leveres koordinatbaseret og kan lægges ind som baggrundslag, og arealpolygonerne kan følge med som selvstændigt lag.

Hvor tæt koblingen kan blive til et bestemt FM-system, afhænger af det system. Det afklarer vi i den enkelte sag.

Dækker en kortlægningsflyvning også tagene?

Tagfladerne kommer med på ortofotoet, og det giver et brugbart overblik ovenfra. Skal tilstanden vurderes ordentligt, flyves der tættere på med flere billeder.

Skjulte forhold som fugt under tagpap kræver termisk inspektion. Det er en flyvning for sig med sine egne krav til vejret.

Hvad med de indvendige arealer?

En drone måler udearealer og bygningens ydre. Indvendigt bruges Matterport-scanning i stedet.

De to grundlag kan bruges sammen, men de er to selvstændige opgaver. Læs mere under indvendig digitalisering.

Læs også

• Digitalisering af boligforeninger: fra papir til platform — rækkefølgen for hele digitaliseringen, ikke kun arealerne.
• Dronedata i boligorganisationer — hvordan dataene bliver brugt i den daglige drift.
• Vintervedligeholdelseskort — arealdokumentation til snerydning og glatførebekæmpelse.

Skal jeres arealer måles op?

Start med én afdeling, og hold tallene op mod det grundlag, I bruger i dag. Se, hvad en opmåling omfatter, under arealregistrering, få et overblik over vores ydelser, eller kontakt os for et konkret bud.