Hvert forår sender danske boligorganisationer driftsfolk op ad en stige for at se på tagene. Det er rutine, og det er samtidig den driftsopgave, hvor risikoen for en alvorlig arbejdsulykke er størst. En taginspektion med drone flytter selve eftersynet ned på jorden og giver et fastere dokumentationsgrundlag at planlægge vedligeholdelsen efter.
Denne artikel handler om sikkerheden og om ansvaret, ikke om prisen. Skal I bruge tallene, ligger de i artiklen om hvad en droneinspektion koster. Skal I have hele metoden gennemgået, står den i guiden om at opdage tagskader tidligt.
Hurtige indblik
Fald fra højden er blandt de mest udbredte alvorlige arbejdsulykker i Danmark, og tage er et af de steder, hvor de sker.
En dronerunde fjerner behovet for at stige op, når formålet alene er at se og dokumentere.
Nogle opgaver kræver stadig en person på taget. Tagrum, tæthedsprøver og selve reparationen ligger uden for det, dronen kan afgøre.
Eftersyn hører til den almindelige vedligeholdelse, mens de arbejder, det udløser, typisk hører til den planlagte.
Beboerne skal orienteres om flyvningen, og tæt på beboelsen kræves der desuden samtykke. Det er et krav, ikke en høflighed.
Granskningen hvert femte år bygger på jeres egne planer. Opdaterede tagbilleder gør den lettere at komme igennem.
Indhold
- Arbejde i højden er driftens største fysiske risiko
- Hvornår kan dronen erstatte stigen?
- Drone, stillads eller stige set på eksponering
- Termisk inspektion er en anden opgave
- Hvilken konto betaler eftersynet?
- Granskningen hvert femte år bygger på jeres egne planer
- Sådan planlægger I en tagrunde uden arbejde i højden
- Ofte stillede spørgsmål (FAQ)
- Læs også
Arbejde i højden er driftens største fysiske risiko
Fald fra højden er blandt de mest udbredte alvorlige arbejdsulykker i Danmark. Arbejdstilsynet peger selv på tage, stiger og stilladser som de steder, hvor faldene sker, og på oplæring og instruktion som en af arbejdsgiverens pligter. Se Arbejdstilsynets vejledning om at forebygge fald fra højden.
For en boligorganisation er det ikke en teoretisk pligt: hver gang en ejendomsfunktionær tager stigen frem for at se på en inddækning, er det organisationen, der bærer arbejdsgiveransvaret. Jo flere afdelinger i porteføljen, jo oftere sker det.
Derfor bliver tagrunden udskudt
Et eftersyn, der kræver adgangsudstyr, bliver sjældent taget på en tirsdag. Der skal findes en dag med tørt vejr, og der skal to mand til. Ofte skal beboerne varsles, og nogle gange skal der lejes en lift.
Resultatet er velkendt: runden rykkes, og så rykkes den igen, indtil det ikke længere er et eftersyn, men en skadesanmeldelse.
Hvad et udskudt eftersyn koster
En løs inddækning er en billig post, mens den er løs, men den bliver dyr, når vandet har fundet vej ned i konstruktionen. Det samme gælder et tilstoppet afløb på et fladt tag.
Pointen er ikke, at dronen finder mere end en dygtig håndværker, men at den kan komme af sted i næste uge, fordi der ikke skal rejses adgangsudstyr først.
Hvornår kan dronen erstatte stigen?
Dronen erstatter stigen, når formålet er at se og dokumentere, men ikke når nogen skal røre ved noget. Det er den grænse, der afgør, om en inspektionsopgave kan flyttes ned på jorden.
Metoden er ikke ny eller eksperimentel i offentlig ejendomsdrift. KL beskriver i sin teknologioversigt droner som et værktøj, der bruges til at registrere skader og vurdere vedligeholdelsesbehov på bygninger, og nævner samtidig kravene til tilladelser og uddannelse. Se KL's teknologiprofil om droner.
Det dronen kan afgøre fra luften
Et højopløseligt kamera dokumenterer revner og manglende tagsten, løse og skæve inddækninger, mos, alger og tilstoppede tagrender samt slid og buler i tagbelægningen.
Billederne dækker hele tagfladen, også de steder ingen normalt kommer hen, og tagudhæng, ovenlys og partier bag tekniske installationer kræver ellers, at der bygges adgangsudstyr op. Handler opgaven specifikt om tagflader, render og nedløb, er den beskrevet på siden om droneinspektion af tag og tagrender.
Det, der stadig kræver en person på taget
Nogle vurderinger kan ikke laves fra luften. Tagrum og undertag ses indefra, og fugt i en konstruktion måles med instrument frem for på et foto. Klæbeprøver, tæthedsprøver og selve udbedringen kræver fysisk adgang.
En dronerunde afgør derfor ofte, hvor nogen skal op, frem for om nogen skal op. Det er stadig en gevinst, for én målrettet opstigning er noget andet end en systematisk gennemgang til fods.
Drone, stillads eller stige set på eksponering
Tabellen sammenligner de tre metoder på det, denne artikel handler om: hvor meget tid nogen tilbringer i højden, og hvad driften skal koordinere. Økonomien er behandlet i artiklen om tid og penge ved taginspektion.
| Forhold | Droneinspektion | Stillads eller lift | Stige |
|---|---|---|---|
| Person i højden | Ingen | Ja, både ved opstilling og eftersyn | Ja, hele eftersynet |
| Udstyr, der skal rejses | Ingen | Stillads, lift eller kran | Stige og faldsikring |
| Det driften skal koordinere | Varsling og en dag med flyvevejr | Opstilling, afspærring, leje og nedtagning | To personer og tørt underlag |
| Dækning af fladen | Hele fladen, også utilgængelige partier | Kun der, hvor stilladset står | Kun det, der kan nås fra stigen |
| Det, der bliver dokumenteret | Billeder med stedfæstelse, kan genbesøges | Det inspektøren noterer | Typisk noter og enkelte mobilfotos |
| Egnet til reparation | Nej | Ja | Kun mindre indgreb |
Stillads er stadig det rigtige, når der skal arbejdes, men til et eftersyn alene er det sjældent nødvendigt at rejse noget som helst.
Termisk inspektion er en anden opgave
En almindelig taginspektion med drone er visuelle billeder, der viser skader, revner og slid. Den viser ikke, hvad der foregår inde i tagkonstruktionen.
Kuldebroer, fejlisolering og vand under tagpap hører til termisk inspektion. Det er en selvstændig ydelse med sine egne betingelser: termisk inspektion kræver temperaturforskel og flyves i den kolde årstid eller i timerne før solopgang, mens visuelle billeder kræver dagslys.
De to ting kan derfor ikke flyves samtidig, men de kan aftales under samme opgave, så mobiliseringen kun betales én gang. Hold dem adskilt i udbudsmaterialet — det er to selvstændige poster.
Hvilken konto betaler eftersynet?
I den almene sektor er det sjældent selve beløbet, der stopper en beslutning, men spørgsmålet om hvilken konto udgiften skal tages fra.
BL beskriver sondringen: konto 115 dækker den almindelige vedligeholdelse, der udføres løbende, mens konto 116 dækker planlagt vedligeholdelse og fornyelse, som der henlægges til. Reglerne står i driftsbekendtgørelsen. Se BL's beskrivelse af bygningsdrift og vedligeholdelse.
Et tageftersyn er i praksis en driftsrutine, mens de arbejder, eftersynet udløser, ofte er planlagte. Få det afklaret med administrationen, inden I indhenter tilbud.
Granskningen hvert femte år bygger på jeres egne planer
Almene afdelinger skal have deres vedligeholdelses- og fornyelsesplaner gransket eksternt hvert femte år. Granskeren vurderer, om planerne er retvisende, og gennemgår 20 udvalgte bygningsdele som stikprøver. Det fremgår af Landsbyggefondens beskrivelse af ekstern granskning.
Taget er en af de tunge poster i den gennemgang, og har I daterede billeder af hver tagflade, står vedligeholdelsesplanen stærkere. Har I ikke, bygger den på hukommelse.
Vi har samlet, hvilken dokumentation I skal have klar til granskningen. En stor del af karakteren gives i øvrigt på det udvendige, hvilket er beskrevet i artiklen om tilstandsvurdering og den udvendige del.
Sådan planlægger I en tagrunde uden arbejde i højden
Der går typisk under en uge fra beslutning til flyvning, og rækkefølgen ser sådan ud.
- Afgræns porteføljen. Vælg de afdelinger, hvor tagene er ældst, eller hvor der har været sager. Start hellere med fem tage end med alle.
- Aftal formålet. Skal runden bruges til budget, til granskning eller til en konkret mistanke? Det afgør, hvor detaljeret dokumentationen skal være.
- Varsl beboerne — det er et krav. Beboerne skal orienteres om flyvningen, og flyves der tættere end 2,5 meter på beboelsen, skal der også indhentes samtykke. Aftal med operatøren, hvem der sender beskeden ud, og få den af sted i god tid med dato, tidsrum og kontaktoplysninger.
- Book en dag med flyvevejr. Tørt og vindsvagt er nok til visuelle billeder. Skal der også termisk til, er det en separat dag.
- Aftal leveringen. Billeder alene er ikke en rapport. Aftal, at fundene er markeret og beskrevet, så andre end fotografen kan bruge dem.
Selve leverancen er beskrevet i artiklen om inspektionsrapporten med drone. Skal dokumentationen bruges igen næste år, hører den hjemme et fast sted frem for i en mappe på en enkelt medarbejders drev, og det er dét, B3DCloud er til.
Ofte stillede spørgsmål (FAQ)
Skal beboerne varsles, når dronen flyver over afdelingen?
Ja. Beboerne skal altid orienteres om flyvningen. Flyves der tættere end 2,5 meter på beboelsesejendommen, skal der desuden indhentes samtykke fra beboerne eller fra ejeren, og samtykket skal være givet tydeligt og eksplicit — skriftligt eller mundtligt. Det fremgår af Trafikstyrelsens samtykkeregler for droneflyvning.
Reglerne er forskellige, alt efter om arealet hører til beboelsesejendommen, til kommunen, eller om der er tale om ejerlejligheder. Aftal med operatøren, hvem der står for orienteringen, og få det på plads inden flyvedagen.
Kræver det tilladelse at flyve over en boligafdeling?
Operatøren skal være registreret og have de fornødne beviser, og flyvningen skal holde sig inden for reglerne for det område, bygningerne ligger i. Som bestiller skal I ikke selv søge noget, men I bør bede om at se dokumentationen.
Ligger afdelingen tæt på en lufthavn eller et andet område med restriktioner, kan der kræves særskilt godkendelse. Det afklares før booking, ikke på dagen.
Hvad gør vi, hvis et tag ikke kan flyves?
Nogle bygninger ligger så tæt eller så beskyttet, at en drone ikke kan komme til. Så falder man tilbage på adgangsudstyr for netop den bygning, mens resten af porteføljen stadig kan flyves.
Det er værd at få kortlagt på forhånd. En hurtig gennemgang af adresserne afslører som regel de få steder, hvor det er et tema.
Hvor tit bør tagene gennemgås?
En fast rytme på et til to år passer de fleste porteføljer, og den giver et sammenligningsgrundlag fra gang til gang. Ældre tage og flade tage tåler mindre ventetid end nye.
Efter kraftig storm eller hagl er en ekstra runde næsten altid pengene værd. Det er også dér, dokumentationen har størst betydning i en eventuel sag.
Kan dronebilleder bruges i en forsikringssag?
Ja, hvis de er daterede og knyttet til et sted på bygningen. Så kan de vise, hvordan taget så ud før hændelsen, og det er ofte dét, sagen står og falder med.
Billeder uden dato og placering er svære at bruge. Det er en af grundene til at få materialet lagt fast ind i et system frem for i en mappe.
Hvad koster en taginspektion med drone?
Vejledende ligger en taginspektion på 5.000-10.000 kr. pr. ejendom. Prisen afhænger af bygningens størrelse, af hvor mange tage der flyves i samme omgang, og af hvor detaljeret rapporten skal være.
Posterne er gennemgået i artiklen om hvad en droneinspektion koster. Termisk inspektion er en selvstændig post oven i.
Læs også
- Bygningsinspektion med drone — hele ydelsen samlet, ikke kun tagene.
- Dronedata i boligorganisationer — hvordan materialet bliver til drift.
- Dokumentation af stormskader — den ekstra runde, når vejret har været hårdt.
Skal jeres tage ses efter uden at nogen skal op?
Se hvordan en droneinspektion af jeres ejendomsportefølje kan skrues sammen. Start eventuelt med en afgrænset runde på nogle få afdelinger.
Skrevet af
Carsten Kruse
Carsten Kruse har arbejdet med digitalisering af bygninger og droner indenfor ejendomsdrift siden 2016 og har stået i spidsen for digitalisering af mere end 5.000 ejendomme, særligt i den almene og kommunale sektor.
